Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) : Ce que Tout Propriétaire Doit Savoir pour Louer en Toute Légalité

Mettre un bien en location ne se résume pas à signer un bail : cela implique le respect de nombreuses obligations légales, au premier rang desquelles figure le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Véritable outil de transparence et de sécurisation, ce dossier protège à la fois le locataire et le bailleur.

Spécialiste de la gestion locative à Paris et dans les Hauts-de-Seine depuis plus de 16 ans, LOCAGESTIM accompagne les propriétaires dans la constitution, la mise à jour et l’intégration de leur DDT pour une location conforme et sereine.

Qu’est-ce que le DDT et pourquoi est-il indispensable ?

Le Dossier de Diagnostics Techniques regroupe une série de diagnostics immobiliers obligatoires, réalisés par des professionnels certifiés. Il doit impérativement être remis au moment de la signature du bail, que le logement soit vide ou meublé, résidence principale ou secondaire.

Objectifs du DDT :

• Informer le locataire de façon claire et loyale sur l’état du logement.
• Protéger la santé et la sécurité des occupants.
• Prévenir les sanctions administratives ou litiges juridiques.
• Anticiper les rénovations obligatoires (notamment énergétiques).

Liste des diagnostics obligatoires pour louer un bien immobilier

1. Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
   • Évalue la consommation énergétique du logement et son impact en CO₂.
   • Contenu : Classe énergétique (A à G), estimation des dépenses annuelles, niveau d’émissions de gaz à effet de serre, recommandations de travaux, mention du confort thermique d’été.
   • Validité : 10 ans (sauf si des travaux modifient la performance).
   • Opposable juridiquement depuis 2021 : le locataire peut se retourner contre le bailleur en cas d’erreur manifeste.
   Bon à savoir :

   • Depuis 2023 : interdiction de louer les logements classés G+ (> 450 kWh/m²/an).
   • 2025 : interdiction des logements classés G,
   • 2028 : interdiction des F,
   • 2034 : interdiction des E.
2. Diagnostic Amiante
   • Recherche la présence d’amiante dans les matériaux de construction du logement.
   • Requis : Si le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997.
   • Validité : Illimitée en cas d’absence d’amiante, sinon à renouveler avant travaux.
3. CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb)
   • Détecte la présence de plomb dans les anciennes peintures, toxique notamment pour les enfants.
   • Requis : Pour les logements construits avant le 1er janvier 1949.
   • Validité : 6 ans si présence de plomb, illimitée si absence.
4. État des Risques et Pollutions (ERP)
   • Informe sur les risques naturels, technologiques et de pollution pouvant affecter le logement.
   • Contenu : Inondations, sismicité, radon, sols pollués, industries dangereuses…
   • Validité : 6 mois – doit être actualisé avant chaque signature de bail.
5. Diagnostic Électricité
   • Vérifie la sécurité de l’installation électrique intérieure pour prévenir les risques d’électrocution ou d’incendie.
   • Requis : Si l’installation date de plus de 15 ans.
   • Validité : 6 ans.
   • Contrôle : Tableaux, prises, disjoncteurs, mise à la terre…
6. Diagnostic Gaz
   • Contrôle la conformité de l’installation intérieure de gaz pour éviter fuites, intoxications ou explosions.
   • Requis : Si l’installation a plus de 15 ans.
   • Validité : 6 ans.
7. Diagnostic Termites
   • Détecte la présence de termites dans le bâtiment, nuisibles au bois et aux structures.
   • Requis : Dans les zones définies par arrêté préfectoral.
   • Validité : 6 mois.
8. Diagnostic Bruit (PEB)
   • Évalue l’exposition au bruit si le bien se trouve à proximité d’un aéroport.
   • Requis : Si situé dans une zone couverte par un Plan d’Exposition au Bruit (PEB).
   • Validité : Illimitée, sauf modification du PEB.

Mesurer correctement la surface : Loi Boutin vs Loi Carrez

Loi Boutin

• Mesure la surface habitable du logement loué.
• Définition : Surface de plancher construite, hors murs, cloisons, escaliers, gaines, balcons, caves, garages, combles non aménagés…
• Validité : Illimitée sauf travaux impactant la surface.
• Obligation : Doit figurer dans le contrat de location.

Loi Carrez (Facultative en location)

• Mesure la surface privative d’un lot de copropriété.
• Définition : Surface des planchers clos et couverts après déduction des murs, cloisons, escaliers, mais en incluant les combles aménagés, sous-sols, vérandas… dès qu’ils ont au moins 1,80 m de hauteur sous plafond.

En cas de non-conformité : quelles conséquences pour le bailleur ?

• Amendes pouvant atteindre 1 500 € par diagnostic manquant,
• Annulation du bail ou réduction judiciaire du loyer,
• Responsabilité civile en cas de sinistre lié à un défaut non déclaré,
• Blocage de la location pour les biens énergivores (G, F, E) selon le calendrier de la loi Climat.

LOCAGESTIM : Votre partenaire sérénité pour une location conforme

Avec plus de 16 ans d’expertise en gestion locative haut de gamme, LOCAGESTIM vous accompagne sur toute la chaîne du DDT :

• Commande et vérification des diagnostics
• Actualisation avant chaque mise en location
• Veille permanente sur les réglementations (loi Climat, Résilience, DPE…)
• Accompagnement en cas de travaux requis
• Intégration claire au contrat de location et remise au locataire